一些大型房地产企业正在将大数据、物联网融入住宅管理与服务中

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【章莹颖曾买警报器】

據仲量聯行華西區研究部負責人朱建輝介紹,“目前,樓宇經濟也在城鎮化、城市更新的雙軌背景下運行;我們也發現兩大特點,一是樓宇轉型需求方多來自於科技型驅動企業如we work及孵化中心等;二是地產類樓宇如大悅城,開始建有游樂園、母嬰室等,更加註重帶給消費者的人文價值。”

“金茂府這12大科技系統我們都已經具備,我們對自己有一個清醒的認識,就是要做品質生活運營專家。”李彪告訴第一財經記者,“除了住宅科技研發,往遠一步來看,我們正在圍繞長三角城市群(如蘇州、南通、鹽城等)來發展項目。”

轉型這一步毋庸置疑。如何轉?研究領域的諸多專家認為,一方面要從粗放式的擴張戰略轉向精細化運營,一方面企業更需從財務模式上進行根本性轉變。

一些大型房地產企業正在將大數據、物聯網融入住宅管理與服務中。

品質提升仍需技術賦能諸多科技賦能下的房企品質轉型,已逐漸在全國範圍內落地。也就是說,房企真正開始告別以往粗放型、擴張式的發展模式,聚焦在以人為本、滿足內需的社會服務層面。

劉俏還曾在第一財經撰文表示,REITs並不局限於房地產。目前中國企業尤其是民營企業融資難、融資貴問題一直十分突出,推出REITs有利於降低系統性金融風險,促進不動產行業以及上下游產業的發展。

北京大學光華管理學院院長,金融學教授劉俏認為,REITs很可能會成為未來若干年中國金融體制改革或者供給側改革最重要的抓手之一。

平均負債達80%以上的地產企業應如何輕裝上陣?“借鑒發達國家的經驗,其實財務轉型對房企來說也至關重要。”世界華人不動產學會秘書長王訶表示,“不動產企業的轉型應從金融領域開始,比如REITs(房地產信托投資基金)等來減輕企業負擔。”

“比如之前在離杭州20多公里的富陽,某小區一個車位定價達到80萬,但該小區房價在1萬左右,當時百姓和媒體有很大爭議;因而我們協助政府作了數據分析,根據樓麵價、市場環境等來看待其合理的原因。未來,基於數據的減災、減震、逃生等都會運用來保障居住安全。”嚴志民補充。

在南京大學城市與不動產研究中心主任高波看來,房地產的發展貢獻了GDP、促進了城市化進程、推動了土地財政、住房金融降低了金融風險,而只有將住房制度現代化作為前提,地產行業才能真正做起來。

約9.7萬家房地產企業正逐步進入轉型深水期。隨著去杠桿、穩金融等措施執行,我國房地產領域將進入存量管理的“下半場”時代。

此前,金茂府由於提出12大黑科技(滿足住戶對空氣、溫度、濕度、噪音等綜合家居需求)頗受業內關註,其在上海新城虹口房源的均價達約為10.2萬/平方米。

“房地產企業轉型要註重‘兩高’,即高品質與高科技。”浙江大學房地產研究中心主任賈生華表示,“高品質意味著房企要回歸到其最終居住的用途,而不是數量上的擴張;高科技則意味著需要將更多技術手段融入住宅的開發、管理。”

綠城服務集團行政總裁吳志華表示,以某小區為例,其60歲以上老人比例是10.98%,同時小區內二胎的比例要高於全國平均數據;通過此類分析,我們佈局了小區內的少兒教育服務、老人營養與康養服務。目前,有13萬人在我們平臺上建立健康檔案,40萬老齡用戶正在享受有償的慢病管理服務。

技術怎樣驅動城市、地產發展?在中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強看來,一方面應通過物聯網、雲計算、大數據等技術以建設智慧城市,來滿足居民生產生活需要;一方面則應使基礎設施、和產業信息化高度發達。

“REITs就像對一棟寫字樓進行IPO,份額可流轉、可交易、可分紅。”戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰告訴第一財經記者,“相當於把這個樓給份額化,買份額可以享受到份額的收益,這個份額可以流轉、可以轉讓,這樣資產就流動起來了。”

據第一財經記者瞭解,自2014年5月我國第一個私募類REITs中信啟航發行以來,平安不動產、保利地產、旭輝和龍湖等也紛紛介入。根據興業證券數據,截至今年5月12日,我國類REITs累計發行48只,發行金額總計934.2億元。

“總體來看,我國房地產供不應求的時代結束了。”中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在7月13日舉辦的世界華人不動產學會上表示,“我國房地產每年16萬億~17萬億的巨大交易量必將成為歷史拐點,未來市場將會逐步萎縮;因而,下個十年,我預計房地產增長率將不會高於我國GDP和M2增速,但也不會過快下跌,將全面進入平穩增長階段。”

目前工商註冊在案的近10萬家房地產企業,成為上半場我國房地產發展的縮影。

中小型房企則選擇從低耗能、綠色生態的技術切入。“房地產的核心仍然是住宅產業,這個不能丟。原因是它可以快速發展及標準化,且由於它市場消費群體大,屬於大眾化的產品,因此抗風險能力強。”悅達地產集團有限公司董事長李彪表示,“除了講究建築質量之外,科技研發也是我們的強項。”

存量管理時代,除了普遍關註的住宅地產,樓宇經濟將也成為調整產業結構的重要載體。

一些房地產大數據企業也早已悄然佈局。“我們根據房地產會涉及到的50幾個大行業,將數據分成了8個主題方向,包括交易端、居住安全端、住宅服務端等。”杭州中房信息科技有限公司董事長嚴志民告訴第一財經記者。

比如,2018年美國房地產行業增加值占GDP比重約為13.2%,我國同年前三季度房地產增加值約為4.36萬億,占GDP比重為6.69%。

北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組估算,中國REITs市場規模約為4萬億至12萬億。

“如果說前些年的資本運作是借債拿地,那麼進入下半場存量管理時代,要靜下心來把資產運作好。”越秀房地產信托獨立董事陳曉歐告訴記者,“我們正在為成都麓湖生態城提供資產管理服務,比如業態及資產梳理、後期資產證券化等工作。”